核心觀點(diǎn)

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

(資料圖)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)有過(guò)的購(gòu)房貸款記錄，再次貸款購(gòu)買住宅都被認(rèn)定為二套。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購(gòu)房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調(diào)整，對(duì)于首置和改善需求釋放發(fā)揮了積極作用。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市二手房商業(yè)銀行貸款成數(shù)較去年有所提升。未來(lái)，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。一方面，改善客群換房會(huì)增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。

“認(rèn)房認(rèn)貸”的作用及限制

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。

“認(rèn)房”指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）確定貸款比例。

各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行的不同，購(gòu)房信貸政策的嚴(yán)格程度不同，各地對(duì)首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。

圖1：不同信貸政策對(duì)于首套房及二套房的界定

資料來(lái)源：貝殼研究院整理

回顧我國(guó)2010年以來(lái)到當(dāng)下的兩輪完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期，當(dāng)房地產(chǎn)面臨過(guò)熱情形時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái)從市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際購(gòu)買力兩方面驟然壓降市場(chǎng)溫度；反之，當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)激活市場(chǎng)。

圖2：全國(guó)層面及多數(shù)重點(diǎn)城市首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變遷

資料來(lái)源：貝殼研究院整理

圖3：部分重點(diǎn)城市首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例情況

注：以上為調(diào)研信息，不能確保及時(shí)更新，以官方認(rèn)定為準(zhǔn)。

從政策效果看，成交量方面，在2010年啟動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2010年深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬(wàn)套，不足2009年的一半。

在2016年末2017年初一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價(jià)格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制房?jī)r(jià)上漲。一線城市房?jī)r(jià)“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩或者下跌基本均由“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策引起。

如深圳在2010年重啟雙認(rèn)之后，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，2011年12月二手住宅成交均價(jià)同比漲幅由前兩年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房?jī)r(jià)基本走平，2016年重啟雙認(rèn)之后，2017年底及2018年底同比漲幅持續(xù)收窄至7%和1%，而此前兩年房?jī)r(jià)同比漲幅分別為54%和20%。

北京在兩次啟動(dòng)雙認(rèn)之后，二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長(zhǎng)的下跌期，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)的水平。此外，北方部分城市如天津、濟(jì)南等城市近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷的原因很大程度上也在于不合時(shí)宜地執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，過(guò)度抑制了市場(chǎng)需求。

圖4：“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響示例

資料來(lái)源：貝殼研究院整理

“認(rèn)房又認(rèn)貸”抑制了改善換房需求

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻，以北京為例，一套650萬(wàn)的改善標(biāo)的（非普），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)。且在賣掉首套房后，首付缺口還有70萬(wàn)，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸，可見(jiàn)換房艱難。另從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利率也有所差異，以北京當(dāng)前利率水平計(jì)，100萬(wàn)商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息多付約9萬(wàn)。

圖5：部分城市不同首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下首付

及房貸利息情況（單位：萬(wàn)元）

資料來(lái)源：貝殼研究院整理

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，重點(diǎn)城市換房活躍度降低、妥協(xié)性換房等特征明顯。如2021年在北京鏈家180天內(nèi)“賣一買一”的比例比2020年下降近5個(gè)百分點(diǎn)，比2017年下降11個(gè)百分點(diǎn)。2022年1月天津“賣一買一”占總成交的比例較去年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)，成都下降3個(gè)百分點(diǎn)。

從換房前后面積差來(lái)看，以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，置換后120平米以上房屋占比下降24個(gè)百分點(diǎn)。隨著三胎政策開(kāi)放，家庭對(duì)居住面積的需求進(jìn)一步增加，而實(shí)際交易中一次改善換房面積往往不能一步到位，改善需求受到抑制。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”有助于促進(jìn)一二手聯(lián)動(dòng)

二季度以來(lái)市場(chǎng)修復(fù)受阻，主要是市場(chǎng)預(yù)期較弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，居民預(yù)期收入降低導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，購(gòu)房意愿降低。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。

從已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的實(shí)際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)106%，其中改善性住房成交增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大。

從區(qū)位分布看，改善屬性較強(qiáng)的金水、惠濟(jì)、經(jīng)開(kāi)及鄭東新區(qū)二手房合計(jì)成交量環(huán)比增長(zhǎng)159%，在全市的占比為44%，較2月提高9個(gè)百分點(diǎn)。從房源看，120平以上、總價(jià)150萬(wàn)以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過(guò)其他戶型房源；成交占比分別提高1.1個(gè)、4.4個(gè)百分點(diǎn)。4月政策效果相對(duì)減弱的情況下，120平以上、總價(jià)150萬(wàn)以上的改善房源成交環(huán)比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相對(duì)而言剛需板塊和剛需房源成交回落較明顯。

一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

· END ·

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