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郭子源

個別中介機構(gòu)利用借款人預期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換房貸的心理，誘導其違規(guī)挪用消費貸、經(jīng)營貸置換存量房貸，借款人應予以高度警惕。

不法中介又盯上了存量房貸。據(jù)媒體報道，由于金融管理部門鼓勵、引導的“存量房貸利率下調(diào)”一事尚未正式落地，個別中介機構(gòu)便趁機鉆空子，利用借款人預期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換房貸的心理，誘導其違規(guī)挪用消費貸、經(jīng)營貸置換存量房貸。對此，借款人應予以高度警惕。

存量房貸利率調(diào)整的方向明確，借款人無需擔憂。去年以來，隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行，存量房貸顯得“更貴”了。為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調(diào)存量房貸利率，也有人率先行動，選擇提前償還貸款。面對市場需求，金融管理部門已于近期作出積極回應。中國人民銀行相關(guān)負責人多次表示，將指導商業(yè)銀行依法、有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

存量房貸利率調(diào)整的過程相對復雜，借款人不宜心急。自7月14日央行首提“存量房貸利率調(diào)整”至今，各家銀行尚無具體的落地措施。但需注意，這種看似緩慢的操作反而是穩(wěn)健的操作。

降低存量房貸利率有兩種方式：直接降、間接降。前者是指變更合同條款，后者是指貸款以新?lián)Q舊，即房貸轉(zhuǎn)換。無論采取哪種方式，調(diào)整的過程都需要時間。一方面，受制于各項監(jiān)管規(guī)則，商業(yè)銀行的經(jīng)營管理具有復雜性，改變貸款利率意味著重新定價風險資產(chǎn)，何時降、降多少都需要經(jīng)過審慎、合規(guī)的測算，不是“說降就降”那么簡單。另一方面，存量房貸的規(guī)模大，全國各地的執(zhí)行情況也不盡相同，銀行總行在作出決策之前，要充分考慮區(qū)域差異、統(tǒng)籌規(guī)劃，較難一蹴而就。

若借款人預期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換存量房貸，很可能被迫承擔三大風險。一是違規(guī)使用貸款風險。不法中介宣稱的“轉(zhuǎn)貸降息”，實際上是誘導借款人用利率較低的經(jīng)營貸、消費貸置換利率較高的存量房貸。挪用貸款的行為一旦被發(fā)現(xiàn)，借款人要承擔違約責任。二是高額費用風險。不法中介通常要求借款人先結(jié)清房貸，再以房屋作為抵押、申請經(jīng)營貸。結(jié)清房貸的錢，恰恰是不法中介提供的高利息過橋資金。三是個人信息泄露風險。借款人一旦選擇轉(zhuǎn)貸，就勢必要把自身信息交給中介機構(gòu)，后續(xù)，中介機構(gòu)可能會借此非法牟利。

穩(wěn)定存量房貸利率調(diào)整預期，商業(yè)銀行要有所作為，用“短期痛苦”換“長遠有利”。當前有觀點稱，銀行下調(diào)存量房貸利率的積極性、力度可能較小。其依據(jù)有二。一是下調(diào)存量房貸利率會降低銀行利潤；二是貸款合同變更、貸款置換涉及銀行的自主經(jīng)營權(quán)，金融管理部門只能“支持和鼓勵”，不能強制。此觀點只看到了短期與表象。從長遠看，下調(diào)存量房貸利率有助于增強銀行的客戶黏性、穩(wěn)定存量客戶。從底層邏輯看，商業(yè)銀行即便不下調(diào)存量房貸利率，借款人也早已通過提前還款等方式降低了銀行的利息收入。

由此可見，下調(diào)存量房貸利率不只是監(jiān)管引導，更多的是市場驅(qū)動。接下來，商業(yè)銀行要順應市場需求，堅持依法、有序原則，在金融管理部門的指導下，審慎研判、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、有所作為。

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