據新華社7月27日報道，住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

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記者注意到，這是自7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”后，國家部委對于住房政策優化調整的最新表態。多位業內人士均表示，此次表態明確了首付比例、貸款利率、稅費等三個方面的調整方向，并明確了“認房不用認貸”的表述，后續有望以因城施策的方式在各地落地。

提出“認房不用認貸”

在此次住建部的表態中，“認房不用認貸”的表述頗受關注。

“既認房又認貸”，曾是國內房地產熱點城市調控樓市的重要舉措，通常指曾辦理過購房貸款記錄的購房者，再購房時即便名下無房或貸款已經結清，也會被認定為有貸款記錄，從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費。

該政策在此前對于防止樓市過熱、遏制炒房中產生了積極效果。記者注意到，目前包括北上廣深等在內的十多個重點城市，仍然執行“認房認貸”。

以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

“可以比較明確地認為，該表述對于一線城市影響是最大的，能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監嚴躍進說。

“‘認房認貸’阻礙了改善住房需求進入市場，現在明確‘認房不用認貸’，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。”中指研究院市場研究總監陳文靜如是表示。

但陳文靜也指出，值得關注的是，武漢、青島等城市，當前僅二環內或個別主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的“認房認貸”政策優化影響或有限。

利好換房改善需求

易居研究院此前的一份統計顯示，根據簡單算術平均計算，包括北上廣深在內的全國20個重點城市，首套房首付比例平均值為24%，首付比例分為35%、30%和20%三檔，北京和上海是首付比例最高的城市，達到35%，廣州、深圳、杭州、蘇州等城市的首付比列也在30%，總體來看，城市能級越高，首套房首付比例也越高。

全國重點城市首套房首付比例。圖片來自易居研究院

而對于房貸利率，貝殼研究院監測顯示，今年7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。其中一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

百城主流房貸利率指數及平均放款周期（天）。圖片來自貝殼研究院

對于此次住建部有關進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，嚴躍進預計在8月上旬前，或有一波降首付和降利率的操作，“具體而言，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，非熱點城市或會將首付比例統一降至20%。“部分三四線城市在2021年下半年到今年上半年已經回到了首套二成首付、二套三成首付，這適應了多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。”

而對于改善性住房換購稅費減免的表態，李宇嘉認為有兩大調整方向，一是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

去年9月，財政部、國家稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。“此次住建部部長強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。”陳文靜說。

支持政策或加快落地

住建部此番表態并非通過發文或者召開新聞發布會的形式，而是以企業座談會的方式向外披露。同時住建部表示，穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

李宇嘉認為，座談會傳遞的政策信號比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求，此次政策調整主要目的就是穩定和托底地產，釋放內需和消費潛力，實現穩增長、穩就業。

“后續還需要金融管理部門、各地貫徹落實，具體措施落地應該會以因城施策的方式落地，有先有后，政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。”

事實上，自7月以來，中央及各部委對于房地產市場的政策調整持續發聲。

7月24日召開的中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

“住建部率先釋放積極信號，主管部門的發聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優化政策打響了發令槍。”陳文靜稱，預計各地優化政策的節奏將進一步加快，特別是二線城市政策優化或已在路上。

記者注意到，就在住建部表態后沒多久，已有不少開發商、營銷人員捕捉到政策信息，在廣州深圳等地，多家在售樓盤的營銷人員已紛紛開始在微信朋友圈和群聊中擴散營銷信息，并聲稱“連夜簽單不斷”。

嚴躍進為，住建部表態對各地住建、房管部門有很強的指導意義。“預計8月上旬前各地都會不折不扣執行此類政策，相關房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初要密切關注各地的政策調整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的。”

南方日報記者 葛政涵

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